¿Qué es una tasación inmobiliaria?

Una tasación inmobiliaria, valoración inmobiliaria o avalouzo inmobiliario corresponde a la tasación comercial de un bien raíz, generalmente es un documento elaborado por un valuador profesional, agente de la propiedad inmobiliaria o corredor de propiedades. Además del avalúo comercial, contiene información sobre el avalúo fiscal, títulos de dominio, contribución, ubicación, tamaño, calidad de construcción y vida útil de la edificación que se desea comprar, construir, ampliar, reparar o mejorar.

El valor está dado en moneda nacional y está referido a una fecha específica tomando en cuenta las condiciones y superficie de la propiedad así como de la zona que le rodea.

¿Qué métodos de valoración existen?

• Método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación, mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo seis (6) “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m² del inmueble, que multiplicado por los m² del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.
• Método residual: cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado
• Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas, se utiliza el método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método para la valoración de grandes negocios.
• Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.

¿Qué aspectos comprenden las tasaciones?

Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales:

• Localiza la propiedad, comprobando que realmente existe.
• La propiedad es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:
  • La superficie
  • Distribución
  • Estado de conservación aparente
  • Número de dormitorios y baños
  • Instalaciones visibles
  • Calidades constructivas
  • Estado constructivo (si está o no terminada)
• La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor.
• El técnico comprueba si la propiedad que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral.
• Se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita.
• El técnico investiga si la propiedad está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor.
• Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la propiedad. Entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario.

Para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro. Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y en caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres (3) meses entre el momento de su emisión y la fecha de emisión del informe de tasación.

En el caso de propiedades sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler.

Factores que afectan a la tasación

Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:

• Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de propiedades en la misma zona. Esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación.
• Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños -además de su distribución- importan a la hora de tasar el inmueble.
• Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico.
• Estado de conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc.
• Materiales de construcción e instalaciones: tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc.
• Edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc.
• Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la propiedad e influye en la tasación.
• Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez (10) minutos.

Una vez realizada la tasación, tendrá una validez de seis (6) meses desde la fecha de emisión.