Inquilino y futuro propietario: ¿Qué deberías conocer del alquiler con opción a compra?

Muchos clientes tienen en el alquiler con opción a compra la respuesta ante las dudas que plantea su primera vivienda. Un momento crucial con una fórmula flexible que les permite acabar siendo propietarios.

«Busque, compare y si encuentra algo mejor, cómprelo», fue un conocido eslogan publicitario de los años 80. Una fórmula que bien podría servir hoy para algunos clientes indecisos en busca de su futura vivienda.

El alquiler con opción a compra es una salida frecuente para aquellos compradores potenciales que aún no tienen clara su decisión. Sea por las dificultades para acceder a una hipoteca o por la falta de seguridad ante la compra de una primera vivienda.

Se trata de una solución intermedia entre el arrendamiento y la adquisición. No exenta de condicionantes al firmar el contrato. Así como de ventajas e inconvenientes para el inquilino.

Una fórmula flexible que viene a enriquecer un sector con tantos tipos de clientes como opciones de compra. El mercado de la vivienda.

¿Qué es un alquiler con opción a compra?

Se trata de un tipo de contrato mixto (o doble), formado por dos sub-contratos.

El primero es un contrato de alquiler que facilita que el cliente viva como inquilino durante un tiempo determinado.

El segundo es un contrato de compraventa que entra en vigor una vez finalizado el periodo de arrendamiento. Momento en que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda por el precio acordado inicialmente, descontándole las rentas abonadas durante el alquiler.

A nivel jurídico, se lo considera un «pre-contrato» (alquiler) según el cual el vendedor concede al posible comprador la facultad de decidir si aprueba o no las condiciones del contrato principal (compraventa). Un acuerdo que puede acompañarse del abono de una prima.

En realidad, es un contrato beneficioso para ambas partes. Por un lado, el inquilino puede vivir de alquiler al tiempo que reúne el dinero para la posible compra. Mientras el propietario se asegura de arrendar la vivienda durante el periodo en que el arrendatario aún no ha optado por la compra.

Detalles del contrato a conocer por el inquilino

Antes de la firma del contrato de alquiler con opción a compra es básico estudiar todas la condiciones.

En primer lugar, el tiempo durante el cual el cliente permanecerá como inquilino de la vivienda. Habitualmente entre dos y cinco años. Durante este periodo, el arrendatario podrá ejercer el derecho a comprar su vivienda.

O en su defecto, seguir pagando la renta mensual por arrendamiento, los gastos de comunidad y todas aquellas reformas que sean esenciales.

Mientras que en lo relativo a la compraventa, el dueño deberá dejar clara su voluntad de vender, el precio final de la operación, el tanto por ciento a descontar de las cuotas abonadas por el alquiler y el aval o la prima depositada por el arrendatario.

Esta última cantidad no equivale a un depósito o fianza. Ya que si el inquilino decide no comprar, el dinero no se recupera.

En ese sentido, es importante contar con un asesor o un abogado que garantice adecuadamente todo el proceso.

Puntos favorables y desfavorables de esta opción

El alquiler con opción a compra cuenta con ventajas e inconvenientes, tanto para el inquilino como para el propietario.

Beneficios del alquiler con opción a compra

• Las cantidades abonadas en concepto de renta se descuentan del precio de compra.
• De interesar, el inmueble se puede comprar, y en caso contrario rescindir el contrato y buscar otra vivienda.
• El «pre-contrato» de alquiler permite sacar rentabilidad al inmueble, en lugar de tenerlo vacío.
• El dueño del inmueble puede aprovechar las ventajas fiscales por alquilar su vivienda.

Desventajas del alquiler con opción a compra

• El inquilino puede llegar a pagar una renta de alquiler superior a la de otro arrendatario sin opción a compra.
• La cuota mensual se congela durante todo el periodo de arrendamiento, y si el inquilino decide no comprar el dueño debe iniciar todo el proceso.
• Si el propietario acaba decidiendo no vender debe reintegrar la prima o aval abonada por el inquilino.
• El alquiler con opción a compra resta flexibilidad al inquilino, ya que no puede cambiar de zona o de piso frente a otro tipo de alquiler.
• Frente a un contrato de arrendamiento convencional, el dueño de la vivienda no mantiene la propiedad si el inquilino acaba decidiendo comprar.